房產(chǎn)預(yù)售款的撥付將和企業(yè)當(dāng)年誠(chéng)信分值對(duì)應(yīng)

發(fā)表時(shí)間： 2015-06-16 15:13 來(lái)源：清遠(yuǎn)日?qǐng)?bào) 　　

清遠(yuǎn)版《商品房預(yù)售款監(jiān)督管理實(shí)施辦法》目前正在銀行機(jī)構(gòu)、各地政府、房地產(chǎn)企業(yè)中進(jìn)行最后的意見(jiàn)征集。記者日前拿到了這份文件的征求意見(jiàn)稿了解到,預(yù)售款的撥付將和企業(yè)當(dāng)年的誠(chéng)信分值對(duì)應(yīng),分值越高房企可使用的預(yù)售款就越多。在各地樓市成交量普遍回升的時(shí)候,清遠(yuǎn)市住建局?jǐn)M推出的此項(xiàng)新政將更有利房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展,有效去目前市場(chǎng)中商品房庫(kù)存高的現(xiàn)象。
　　預(yù)售款不能隨意支配
　　在征求意見(jiàn)稿中,記者看到新政對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)售資金的用途、撥付程序等都作出了明確限制,開(kāi)發(fā)商不能再像以前那樣隨心所欲使用預(yù)售款。
　　據(jù)了解,商品房預(yù)售是對(duì)期房銷售而言的。當(dāng)商品房建設(shè)進(jìn)度到達(dá)一定要求后,開(kāi)發(fā)商即可對(duì)房屋進(jìn)行預(yù)銷售。而預(yù)售資金是開(kāi)發(fā)商進(jìn)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的重要來(lái)源。商品房預(yù)售款,是指購(gòu)房人按照商品房預(yù)售合同約定支付的定金、首付款、購(gòu)房貸款以及其他形式的全部購(gòu)房款。

預(yù)售資金使用將實(shí)行封閉式管理,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需提用商品房預(yù)售款時(shí),要向預(yù)售監(jiān)管部門提交該月的用款計(jì)劃書(shū)、與承建商簽訂的施工進(jìn)度合同、用于支付項(xiàng)目購(gòu)買建設(shè)必需的建筑材料等購(gòu)銷合同等資料申請(qǐng),待監(jiān)管部門審核后方可提取使用。
　　征求意見(jiàn)稿提出,商品房預(yù)售款應(yīng)當(dāng)全部直接存入商品房預(yù)售款監(jiān)管專用賬戶,并對(duì)用于項(xiàng)目工程建設(shè)的部分資金實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)督管理,確保預(yù)售款優(yōu)先用于工程建設(shè),其中包括支付項(xiàng)目工程款、建筑材料、配套設(shè)施、設(shè)備等款項(xiàng)和法定稅費(fèi),以及歸還本項(xiàng)目房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。

預(yù)售款提取額度和誠(chéng)信值相關(guān)聯(lián)
　　預(yù)售款的撥付也不是房企申請(qǐng)多少就批復(fù)多少,住建部門將根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)度和房企誠(chéng)信值進(jìn)行撥付,確保留有足夠的資金保證建設(shè)工程竣工交付,防止了房企資金鏈斷裂后造成爛尾工程的發(fā)生。
　　具體撥付標(biāo)準(zhǔn)是:項(xiàng)目竣工驗(yàn)收前,專用賬戶內(nèi)的資金留存額度與企業(yè)當(dāng)年的誠(chéng)信分值對(duì)應(yīng)。誠(chéng)信分值的計(jì)算根據(jù)《清遠(yuǎn)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局房地產(chǎn)行業(yè)誠(chéng)信管理辦法》的規(guī)定執(zhí)行。誠(chéng)信分值120分(含120分),專用賬戶內(nèi)的資金按項(xiàng)目銷售總額5%累計(jì)留存；誠(chéng)信分值90分(含90分)—119分,專用賬戶內(nèi)的資金按項(xiàng)目銷售總額10%累計(jì)留存；誠(chéng)信分值90分以下,專用賬戶內(nèi)的資金按項(xiàng)目銷售總額15%累計(jì)留存。
　　項(xiàng)目已辦理房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案手續(xù)的,繼續(xù)留存累計(jì)資金的2%,項(xiàng)目已轉(zhuǎn)為現(xiàn)樓銷售,銷售款不再存入專用賬戶。
　　項(xiàng)目在已辦理商品房初始登記手續(xù)的,可以提用專用賬戶內(nèi)最后剩余累計(jì)留存的資金,該項(xiàng)目的資金不再進(jìn)行監(jiān)管。
　　有利樓市健康成長(zhǎng)
　　住建部門認(rèn)為,建立完善商品房預(yù)售款存提制度,可以加強(qiáng)清遠(yuǎn)商品房預(yù)售款監(jiān)督管理力度,確保商品房預(yù)售款專款專用,降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸風(fēng)險(xiǎn)。但對(duì)于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于高庫(kù)存運(yùn)行中的清遠(yuǎn)市場(chǎng),正渴望通過(guò)預(yù)售款回籠資金的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),即將出臺(tái)的新政將精準(zhǔn)扼住其要害。有開(kāi)發(fā)商表示新政是利空,開(kāi)發(fā)商資金鏈更為緊張了,需要一定時(shí)間去消化新政帶來(lái)的影響,通過(guò)調(diào)整銷售和建設(shè)模式去適應(yīng)新政,使企業(yè)更健康發(fā)展。
　　業(yè)內(nèi)則普遍認(rèn)為長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)是利好的政策,因?yàn)楸槐O(jiān)管資金將優(yōu)先用于支付工程款等款項(xiàng),這項(xiàng)新政如果執(zhí)行到位,將有效防止?fàn)€尾樓、欠薪事件的發(fā)。同時(shí)監(jiān)管預(yù)售資金,將迫使開(kāi)發(fā)商加快開(kāi)發(fā)節(jié)奏,加速資金周轉(zhuǎn),從而放棄以往常用的捂盤(pán)惜售等市場(chǎng)策略,并逐漸形成新的運(yùn)營(yíng)模式。這無(wú)論是對(duì)于開(kāi)發(fā)商還是整個(gè)樓市,都將因此而更加健康地成長(zhǎng)。
　　匯成房地產(chǎn)代理陳經(jīng)理表示,絕大多房企預(yù)售款約占開(kāi)發(fā)商資金的四成左右,以往預(yù)售款有點(diǎn)“提前融資”的感覺(jué),開(kāi)發(fā)商早早拿了買房人的錢,可以用于買地等其他投資。實(shí)施新政嚴(yán)加監(jiān)管后,使開(kāi)發(fā)商每次只能從監(jiān)管方“擠牙膏式”地得到一點(diǎn),很難發(fā)揮資金杠桿的作用。
　　至于新政是否對(duì)樓盤(pán)價(jià)格有所影響,陳經(jīng)理認(rèn)為這種機(jī)率不大。因?yàn)轭A(yù)售款是按照工程項(xiàng)目的進(jìn)程節(jié)點(diǎn)撥付的,為了盡快回籠資金,開(kāi)發(fā)商可能會(huì)加大推盤(pán)力度,從而使樓市價(jià)格不至于過(guò)快上漲,有助于穩(wěn)定樓市。另外新政將使開(kāi)發(fā)商拿地資金沒(méi)有以前充裕,拿地速度放緩就會(huì)造成未來(lái)樓市供應(yīng)量減少,亦可達(dá)到降低高庫(kù)存的目標(biāo)。 

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